18城已取消土地限价，“价高者得”带动土地价格回归市场化
许多城市执行6、7年之久的土地限价政策，近来相继被解除。自10月份以来，22个实行集中供地的城市中，目前取消限价、恢复“价高者得”的至少已有18个，一线城市广州亦位列其中。取消土地最高限价的新政落地后，不少热点地块房企竞价盛况再现，11月初的合肥土拍刷新了当地最高成交单价纪录，成都、福州等城市的土拍也相继刷新了楼板价TOP2纪录。不过，上述的热闹只是点状高热，整体市场热度仍处于相对低位，南京、无锡近期出让的地块均底价成交。据克而瑞统计，11月土地市场的整体溢价率为3.7%，为2023年以来第二低点。当前土地市场明显分化的根源在于销售端尚未完全转暖，房企将有限的资金进一步聚焦在核心城市优质板块。业内认为，在地产供求关系发生重大变化的当下，各地解除对土地的最高限价，既是“稳地价”的要求，也有助于土地资源发挥真实价值，适应当前的地产环境，稳定市场预期。土地市场点状高热新近取消了土地最高限价的重点城市是广州。11月下旬，广州挂牌了3宗住宅用地，总起价26.67亿元，与以往不同的是，3宗地块均未设置最高限价，按“价高者得”出让。自10月至11月末，22城中有18城已实际落实取消土地限价，仅北上深尚未调整，宁波的溢价率上限则由15%上调至30%。此前有观点认为，当前企业在土地市场的总体表现理性，恢复价高者得是回归市场化竞争，核心位置地块应有价值得到实现，非核心位置地块也能获得更高关注度，平衡当前不同位置地块的“冰火两重天”。不过，从近期各城市的情况来看，土地市场的分化情况未得到明显改变。10月以来，多个城市都进行了新规之后的首次土拍，市场情况分化明显。苏州、合肥、福州、成都拍出溢价率超30%地块，最高溢价率则高达55.64%，但南京、无锡等不少城市的大部分地块仍以底价成交。在城市内部，苏州第八批次地块中，仅工业园区的一宗地块溢价超30%成交，余下5宗地块皆为底价；成都溢价成交的地块也仅3宗。取消限价仅带动少量核心城市优质地块土拍升温，个别地块竞拍出高溢价，其余地块普遍底价成交甚至流拍。有房企投拓人士向第一财经记者分析，按照以前的经验，土地限价放开，房企为了拿地，每一次都会多出一点钱，土地的溢价率就会有所提升，位置好的地，溢价率能更高，就会显得市场火热，“只不过现在市场不一样了”。当前销售端恢复程度及房企资金面是影响土地市场情绪的关键因素。今年9月以来多地优化楼市政策，但政策效果持续性不足，销售端尚未转暖，房企仍采取“精准投资”战略，在有限资金内，进一步聚焦核心城市优质板块。中指研究院分析师孟新增向记者表示，短期来看，当前全国土拍情绪仍较低迷，取消地价上限，让地价回归市场，一定程度上有利于提振土地市场情绪，尤其是热点城市及核心片区，优质地块溢价率或突破之前上限，有利于进一步稳定房价预期，但对多数城市及非核心区域带动效果或有限。中银证券则认为，取消土拍限价之后，提升土拍热度，后续可能会传导到房价，居民对房价的看跌预期也许能够得到缓解；同时，若增加核心地块的供应，或能带来一波拿地热潮。但是考虑到房企拿地信心仍在低位，销售数据仍待观察，因此即使年末土地市场有一小波翘尾行情，但也难以扭转全年土地成交规模下行的趋势。2023年至今，土地市场仍保持低温运行的态势。根据中指数据，2023年1-11月，全国300城住宅用地推出、成交同比分别下降21.5%、28%，供需两端皆呈弱势。中指院预计，进入12月份，各城市加快供应，但土拍热度或将进一步下降，因为年底拿地无法开盘，房企参与土拍意愿不足，需要优质地块激发土拍热情，同时地方政府倾向于将优质地块留到2024年上半年供应，届时房企资金相对充足，且全国性房企为区域间竞争投资额度，出价意愿更强。取消限价稳预期土地限价源于2016年以来全国房地产销售市场和土地市场持续火热，各地地王频出。合肥屡有地块拍出200%、300%以上的高溢价率，佛山、东莞、无锡等城市全年地王数量也在10个及以上，深圳宝安区一宗地块总价高达310亿元，上海闸北一宗地块以超10万元/平方米成为单价地王……面粉贵了，面包的价格也难免水涨船高，地价攀高，房价也面临上涨的压力。这一时期，各地进行限地价，以期为市场降温。2016年5月，苏州出台了土地限价令，为地块设定最高报价，超过后则终止出让且竞价结果无效；此后10月，各城市再密集发布调控政策，广州、厦门、合肥等城市也开始限地价，并搭配竞配建等措施。但这依然没有改变当年逢拍必出地王的格局。据克而瑞，2016年全年，全国共计产生了336宗单价、总价地王，数量再创新高。此后，2021年3月，监管层规定全国22个主要城市的宅地供应开始实施“集中挂牌、集中出让”政策，北京、上海等部分城市设定了土地竞价的溢价率上限，多为15%。这也未能有效对土地市场的热度形成降温，部分开发商还通过设置多个马甲的形式参与竞拍，以提高拿地命中率，反而大幅提升了市场热度。公开信息显示，2021年的首次集中供地中，各重点城市土拍的成交溢价率集中在20%-35%，重庆的首轮出让中则有半数地块溢价率超50%。这年8月，监管层再次明确要求，各地需将土拍溢价率控制在15%，并不以竞配建等方式增加实际地价等。随着2021年下半年以来的市场调整，楼市持续下行，房企流动性压力日益凸显，暴雷事件接连出现，民营房企的表现越发乏力，各地的土地市场出现大幅降温，直至当前。据克而瑞，2023年前11个月，百强房企拿地金额同比下降13%，截止到11月末，有近五成销售百强房企未拿地。在房地产市场在艰难重启的当下，各地纷纷选择解除对土地的限价。平安证券分析称，地价、房价具有联动效应，此前“稳地价、稳房价、稳预期”目标下，各地纷纷实行土地拍卖最高限价机制；如今随着楼市与地市骤冷，地产供求关系发生重大变化，放松地价最高限制、让土地资源发挥真实价值，有助于适应当前的地产环境。孟新增向第一财经记者表示，根据中指监测，22城中多数城市在10-11月之间相继落实“取消土地限价”。究其原因，一方面是全国土地市场延续低迷态势，供求两端持续缩量；另一方面，土地限价政策初衷是稳定市场预期，推动房地产市场健康平稳发展，在当前新的市场环境下，价格回归市场化或已成趋势，取消地价上限亦是稳定市场预期的表现。对于是否会有更多一线城市跟随取消土地限价，业内认为短期内可能性较低。孟新增表示，地价上限取消与否和城市本身土拍市场情绪息息相关，北京、上海当前的土拍情绪较稳，多宗地块触顶摇号，短期来看，限地价规则调整预期较小。
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